MAŠA HAWLINA IN ROK RAMŠAK – ČLANA STANOVANJSKE ZADRUGE ZADRUGATOR


Slovenska stanovanjska politika je po tranziciji in obširni privatizaciji večinoma zamrla. Izjemo predstavlja zagotavljanje manjšega števila stanovanj ali stanovanjske pomoči za najbolj ogrožene dele prebivalstva. Ob obširni privatizaciji naj bi namreč postali vsi lastniki in po tej logiki aktivna stanovanjska politika ni bila več potrebna, vendar v zadnjih letih postaja vse očitneje, da je omenjena predpostavka vse prej kot realistična. Res je, da živimo v družbi, v kateri je približno 90 % stanovanj lastniških, vendar to ne pomeni, da stanovanjskega problema ni. Stanovanja so v veliki meri postala neprimerna, ogromno se jih srečuje s težavami, kot so: vlaga, trhlost in energetska neučinkovitost, stanovanja so potresno in požarno nevarna, v Sloveniji pa zaznavamo tudi podpovprečno majhno površino stanovanja na prebivalca, kar pomeni, da so stanovanja prenaseljena. Starejši sami stanujejo v stanovanjih, ki jih ne morejo več vzdrževati, mladi pa se izjemno pozno odseljujejo od doma – staršev. Zadnje ni zato, ker bi mladi tako uživali v »hotelu mama«, kot se velikokrat omenja v medijih, ampak zato, ker so jim lastna stanovanja nedostopna. Cene stanovanj rastejo neproporcionalno s prihodki ter so podvržene špekulativnemu ravnanju, stanovanjski krediti so nedostopni in dragi, najemni trg pa je izjemno majhen, nestabilen in slabo uravnavan. Mladi, ki nimajo zaledja pri starših, tako le stežka pridejo do stanovanja.

Pripoznanje naštetih problemov je združilo samoiniciativno skupino študentk in študentov arhitekture, gradbeništva in sociologije. Jeseni leta 2014 smo začeli raziskovati raznolike oblike prebivanja, ki bi predstavljale alternativo tradicionalnim lastniško-najemniškim oblikam prebivanja. Kot kakovostno in dostopno obliko stanovanjske preskrbe smo prepoznali stanovanjske zadruge smo največ navdiha črpali iz švicarskega kantona Zürich, v katerem je razvit odličen sistem javno-zasebnega partnerstva, ki stanovanjskim zadrugam ponuja finančno podporo in druge mehanizme, ki občutno olajšajo njihov zagon ter ohranjajo cene stanovanj širše dostopne. O učinkovitosti njihovega sistema in priljubljenosti zadružne stanovanjske preskrbe govori podatek, da v mestu Zürich več kot petino stanovanjskega fonda predstavljajo zadružna stanovanja. Pri tem velja omeniti, da so stanovanjske zadruge razširjene po večjem delu zahodne Evrope, nekaj jih je tudi v severni in južni Ameriki (posebej znani so primeri stanovanjskih zadrug iz Kanade in Urugvaja).

Stanovanjska zadruga Zadrugator smo torej skupina študentov in mladih zaposlenih, ki si prizadeva za sistemsko ureditev stanovanjskega zadružništva in pilotni projekt zadruge v Ljubljani. Stanovanjske zadruge so seveda v času Jugoslavije obstajale tudi že v slovenskem prostoru, vendar je šlo predvsem za zadruge, ki so nastale z namenom pocenitve gradnje stanovanj/hiš, in ko se je proces gradnje končal, so se stanovanja privatizirala, zadruge pa razpadle. Model najemne stanovanjske zadruge z nedeljivim premoženjem, za katero se sami zavzemamo, je torej bistveno drugačen od zadrug, ki smo jih nekoč že poznali. Gre za obliko javno-zasebnega partnerstva, pri katerem zadruga po simbolični najemnini najema zemljišče od občine (ali katerega izmed stanovanjskih skladov), ki ji na zemljišču podeli stavbno pravico. Zadruga nato z združevanjem javnih in zasebnih sredstev na zemljišču zgradi stanovanjski objekt. Stanovanja v zadružni stanovanjski stavbi se oddajo v najem za nedoločen čas članom zadruge, ti pa za njih plačujejo stroškovno najemnino, ki zajema samo stroške gradnje in kredita in je zato cenovno zelo dostopna. Pred vselitvijo pa mora vsako gospodinjstvo vplačati samoudeležbo, ki znaša približno 10 % vrednosti stanovanjske enote, ki jo bodo naseljevali. Ta samoudeležba se ob izselitvi iz zadruge v celoti povrne. Vse zadruge delujejo po načelu en član – en glas in jih soupravljajo vsi njeni člani, ki so hkrati vsi lastniki zadruge. Gre torej za obliko kolektivnega lastništva, pri čemer smo vsi skupaj lastniki stanovanjske zadruge kot celote, nihče pa ni lastnik individualne stanovanjske enote. To ima naslednje dobre učinke:

1. Stanovalec zadruge ima veliko večjo besedo pri oblikovanju in upravljanju njegovih bivalnih prostorov.

2. Dokler se stanovalec ne vede v nasprotju z zadružnimi pravili ali ravna v škodo zadružne skupnosti, ne bo izgubil stanovanja. Zadruge torej ponujajo mero varnosti, ki jo klasični najemniški status ne omogoča.

3. Stanovanja se ne privatizirajo in ostajajo v trajni lasti zadružne skupnosti, kar pomeni, da jih ohranjajo kot najemna stanovanja s stroškovno najemnino in so v veliki meri zaščitena pred špekulativnim ravnanjem.

Jedrni model zadruge, za katerega se zavzamemo, je, kot smo že omenili, precej blizu modelu, ki je najrazvitejši v Zürichu, vendar so bile potrebne prilagoditve na lokalne razmere. Predvsem to pomeni večjo stopnjo podpore države, saj se, vsaj v začetnih fazah, ne moremo nadejati ponudbe ugodnih finančnih mehanizmov zasebnega finančnega sektorja pa tudi ne podpore preostalih zadrug, kot je to praksa v Švici, saj teh pri nas še ni.

Za razvoj stanovanjskega zadružništva v Sloveniji, ki bi ponujalo širše dostopna stanovanja, sta ključni institucionalna in politična podpora. Prejšnja vlada se je pred štirimi leti zavezala, da bo spodbujala zagon stanovanjskih zadrug z vzpostavitvijo davčnih ugodnosti pri pridobivanju kreditov za gradnjo, vendar razen nekaterih promocijskih dogodkov zadružništva ni bilo narejenega nič. Ključna podpornika za pilotni projekt sta ob pomanjkanju političnega angažmaja na vladni ravni postala Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) in Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS). V sodelovanju s skladoma smo idejno oblikovali model stanovanjske zadruge, ki bi ga bilo smiselno implementirati v Sloveniji. Naše sodelovanje se je tako odražalo v juniju 2018 objavljenem javnem pozivu za izbor zadruge, ki bo imela priložnost graditi na zemljišču v lasti JSS MOL na Rakovi Jelši. Da smo prišli do pogovorov s skladi, pa sta odločilno pomagala tudi sodelovanje s Fakulteto za arhitekturo (FA) in podpora prof. Anje Planišček, ki zadnjih nekaj let svoje seminarjev v veliki meri posveča prostorskemu razmisleku in oblikovanju stanovanjskih zadrug. S FA in prof. Planišček smo sodelovali tudi pri organiziranju mednarodne konference Stanovanjske zadruge – Priložnost za Slovenijo, ki je spodbudila izjemno velik interes javnosti ter bila deležna velike medijske pozornosti. Tudi sicer je treba poudariti, da mediji, tudi zahvaljujoč delovanju Zadrugatorja, vedno več prostora namenjajo stanovanjski tematiki in znotraj tega tudi zadrugam. Dobra medijska pokritost je gotovo pomembno prispevala k velikemu zanimanju interesentov za prebivanje v prvi stanovanjski zadrugi, spodbudila pa je tudi nastanek novih manjših iniciativ in hkrati izjemno pripomore k vzdrževanju pritiska na javne odločevalce.

Zadrugator danes aktivno deluje na več področjih, ki zajemajo raziskovanje stanovanjske problematike v Sloveniji in Ljubljani, zagovorništvo na področju stanovanjske problematike na nacionalni ravni, ozaveščanje javnosti o stanovanjski problematiki in zadružništva, bili pa smo tudi pobudniki ustanovitve mednarodne mreže Moba Housing, ki združuje stanovanjske iniciative iz srednje in vzhodne Evrope. Trenutno se najbolj posvečamo pripravi obsežne razpisne dokumentacije za sodelovanje na javnem pozivu JSS MOL in izvajanju participativnih delavnic z interesenti za prebivanje v zadrugi.


Naslovna slika: Zadrugator